法院怎样执行夫妻欠债一方名下的房屋？

    对于一般家庭来说，在夫妻共同财产中，房屋所占财产的比例无疑是较大的。由于各种原因，夫妻共同居住的房屋可能登记在夫妻一方的名下，那么当房屋户名登记一方欠债时，法院能否执行其名下的房产，这主要是看房产的产权归属情况，所以首先要区分哪些房产是夫妻共有的，哪些房产是夫妻一方的。当房屋的登记未有发生改变，而实际情况发生变化时，法院又该如何处理房产呢？

一、哪些房屋属于夫妻共有财产？

（一）婚前共同出资购买房屋所有权的认定：

1、婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下，根据登记情况认定系按份共有或共同共有；

2、婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况按份共有；

3、婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产。

（二）婚前一方父母出资购买房屋所有权的认定：

1、结婚前，一方父母为子女出全款买房，结婚后取得房产证并登记在该方子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产；

2、结婚前，一方父母为子女部分出资（首付款）买房，婚后双方共同还贷，房屋登记在双方名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分则视为只对自己子女一方的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；

（三）婚后购房所有权的认定：

1、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋无论登记在一方或双方名下，均为夫妻共同财产；

2、婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，但登记在双方名下的，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与；

3、婚后夫妻一方父母为子女出全款买房，房屋登记在双方名下的，视为对双方的赠与，应认定为夫妻共同财产；若登记在对方名下，除非能够证明出资方父母明确表示向其子女配偶单方赠与，否则视为对双方的赠与，认定为夫妻共同财产；

4、婚后一方父母为子女部分出资（首付款）买房，双方共同还贷，无论房屋登记在出资方子女名下或双方名下，房屋均应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分；

5、婚后，双方父母共同为子女出资买房，房屋登记在双方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产；

6、婚姻关系存续期间购买并取得所有权的房改房，应认定为夫妻共同财产，如果登记方主张为其个人所有，须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损，否则应认定为共有为宜。此时，可根据实际情况对出资的一方适当多分。

（四）婚前购房婚后共有房屋所有权认定：

1、一方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款，原登记在一方名下，婚后变更登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与；

2、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的福利房，房屋登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

二、离婚协议中关于房屋产权的约定能否对抗法院执行？

离婚当事人处分共同财产是夫妻内部事务，如果双方离婚时约定将登记在一方名下的共有房屋归属另一方，而登记产权人对外负有债务时，相对债权人能否申请法院对夫妻双方约定处分的房屋进行执行呢？

对此问题，曾有两种完全不同的意见：

第一种意见是可以用于偿还被执行人对外所欠的债务。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

这一观点主张，我国《物权法》对房产以登记为生效要件，双方离婚协议约定不具有对抗第三人的效力，该房产仍未转移登记，法院可以依法处置，用于偿还被执行人对外所欠债务。

第二种意见是不可以用于偿还被执行人对外所欠个人债务。

法律依据：

（1）《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定：“ 离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”

（2）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二） 》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”

这一观点主张，虽然法院查封的房产尚未过户，权利人仍是双方共有，但如果继续执行，必然导致被执行人离婚后的债务也要由已经离婚的双方来承担。另外根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，不能对抗的是第三人主张的物权而非债权。

综上所述，夫妻之间基于《离婚协议》关于财产分割约定形成的债权不能对抗善意第三人应享有的物权，但能够对抗普通债权人的债权；案外人（原配偶一方）基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对案涉房产所享有的权利，能够阻却对案涉房产的执行。相反，如果夫妻关系存续期间形成的债务，双方为了逃避法院的执行而假离婚，将房产转移到一方名下，法律显然是不支持的。

三、夫妻一方处置的共有房产是否有效？

夫妻一方擅自处分共有的房产，另一方所负债务的债权人是否可以行使撤销权，这主要牵扯夫妻一方处分共有房产是否有效的问题。其实，现实生活中，房屋所有权登记在夫妻一方名下，房屋登记人未经另一方同意将房屋出售的现象并不少见。如果夫妻的另一方欠下债务，登记人擅自处分房产，债权人就会感觉是夫妻作弊逃避债务，从而引起债权人维权的诉讼。

首先看一下有关的法律规定：

（1）《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

（2）《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

（3）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条规定：“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

根据上述法律规定可以看出，夫妻一方擅自出售共有房屋并不必然导致合同无效，关键是看房屋受让人是否善意取得，并且已办理了产权登记手续。如果受让人是善意取得，支付了合理价款，并办理了产权登记手续，买卖合同同样是成立的，债权人、包括夫妻一方的相对方也无权行使撤销权。